Sancaktepe, İstanbul’un hızla değerlenen semtlerinden biri olarak gayrimenkul yatırımları için cazip bir lokasyon. Ne var ki, taşınmaz alım–satım ve kira ilişkilerini düzenlerken atılan en küçük hukuki adım hatası bile uzun süreli ihtilaflara, gecikmelere ve mali kayıplara yol açabilir. KONAL Hukuk & Avukatlık Bürosu olarak, Sancaktepe’deki yatırımcı ve kiracılarınız için kapsamlı “Hukuki Risk Analizi” rehberimizi sunuyoruz.

1. Tapu ve İpotek İncelemesi: Alım Öncesi Kritik Adım

1.1 Tapu Sicil Kaydı Kontrolü

• Resmî Tapu Kayıt Örneği: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak “taşınmaz kayıt örneği” ile mülkiyet bilgisi teyit edilir.

• Şerhler ve Hacizler: Tapu kaydındaki ipotek, haciz veya diğer şerhler anlaşma öncesi netleştirilmelidir.

1.2 İpotek ve Rehin Durumu

• Kaldırma Taahhüdü: Alım öncesi satıcıdan, varsa bankaya veya kredi kurumuna ipotek kaldırma yazılı taahhüdü alınır.

• İhtarnamenin Gönderilmesi: Taahhüt yerine getirilmezse resmi ihtarname ile eksik kalemler tamamlatılır.

Eksiksiz tapu incelemesi, “temiz sicil” belgesi oluşturur ve alıcının ileride hukuki riskle karşılaşmasını önler.

2. Satın Alma Sözleşmesi ve Ön Protokol

2.1 Ön Protokol Hazırlığı

• Fiyat, Ödeme Planı ve Teslim Tarihi: Net rakam ve tarih belirtilir, kura dayalı artış şartı eklenebilir.

• Cayma Şartları ve Depozito: Alıcının cayması halinde depozitonun iadesi veya cezaî şartları sözleşmeye yazılır.

2.2 Sözleşme Maddeleri

1. Taraf Bilgileri ve Taşınmaz Tanımı: Ad, T.C./Vergi No, açık adres ve bağımsız bölüm bilgileri.

2. Harç ve Vergi Yükümlülükleri: Tapu harcı, katma değer vergisi ve emlak vergisi sorumlulukları paylaştırılır.

3. Teslim ve Devir Kayıt Şartları: Randevu koşulları, evrak listesi ve noter işlemleri ayrıntısı.

KONAL Hukuk avukatları, sözleşme taslağında taraf lehine madde düzenleyerek olası uyuşmazlıkları engeller.

3. Tapu Devri İşlemleri

3.1 Randevu ve Evrak Hazırlığı

• Taraf veya Vekil Katılımı: Nüfus cüzdanı, tapu senedi, vekaletname, harç makbuzları.

• Noterden Alınacak Evraklar: Vekaletname tasdiki, devir beyanı.

3.2 Tapu Dairesi Süreci

• Tescil ve Sicil İşlemi: İlgili daire siciline yazım, tescilin tamamlanması.

• İpotek Kaldırma: Önceden sözleşmede kararlaştırılan ipotek kaldırma taahhüdü yerine getirildiyse tescil kaydından silinir.

Eksiksiz evrak ve uzman takibi, işlemin hızla sonuçlanmasını sağlar.

4. Kira Sözleşmesi Hazırlığı

4.1 Sözleşme Unsurları

• Kiracı/ Ev Sahibi Bilgileri: Kimlik, adres ve iletişim.

• Kira Bedeli ve Artış Şartları: Yıllık artış oranı (%25 sınırı) ve ödeme periyodu.

• Depozito ve Teminat: İade koşulları, gecikme faiz oranı ve erken fesih tazminatı.

4.2 Sorumluluk ve Onarım Maddeleri

• Bakım-Onarım: Küçük tamirat kiracı, büyük onarımlar ev sahibi sorumluluğunda.

• Aidat, Sigorta ve Vergi: Site aidatı, bina sigortası ve vergi beyanı yükümlülükleri.

Kira sözleşmesinin eksiksiz düzenlenmesi, sonraki süre zarfında doğabilecek ihtilafları önler.

5. Tahliye Davası ve Uyuşmazlık Çözümü

5.1 Resmî İhtarname

• Kira Ödememe: 30 günlük süre sonunda noter ihtarnamesiyle uyarı.

• Diğer İhlaller: Sözleşme şartlarına aykırı davranışlarda ihtarname gönderilir.

5.2 Tahliye Davası Süreci

• Tahliye Davası Açma: Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dilekçe ile başvuru, geçici tahliye talebi.

• Kesin Tahliye: Mahkeme kararı sonrası icra müdürlüğü işlemlerine başlanır.

5.3 Alternatif Çözümler

• Arabuluculuk: Tahliye öncesi anlaşma masası.

• Tahkim: Ticari kiracılık sözleşmelerinde bağlayıcı tahkim maddesi.

KONAL Hukuk, tahliye davalarında hızlı adım atarak kayıpları minimize eder.

6. Pratik İpuçları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Dijital Kopya: Tüm sözleşmeleri ve tapu evraklarını dijital ortamda saklayın.

2. Periyodik Hukuki Denetim: Ticari kiralarda yıllık sözleşme gözden geçirmesi yaptırın.

3. Zaman Yönetimi: Tahliye ve ödeme ihtar sürelerini kesinlikle kaçırmayın.

4. İmar Durumu Kontrolü: Belediyeden alınacak imar ve yapı izin belgesi incelenmeli.

Sancaktepe’de gayrimenkul alım–satım ve kira sözleşmelerindeki tüm hukuki riskleri KONAL Hukuk & Avukatlık Bürosu uzman avukat kadrosuyla bertaraf edin. Yatırımınızı ve kiracı haklarınızı güvence altına almak için bugün bize ulaşın!