Giriş

Gayrimenkul yatırımları, özellikle Şişli gibi merkezi semtlerde önemli mali yük ve potansiyel risk taşır. Taşınmazın devir işlemleri, ipotek kaydı, kira sözleşmesi hazırlanması ve tahliye davaları; her aşaması dikkatli hukuki inceleme gerektirir. KONAL Hukuk & Avukatlık Bürosu, Şişli’de gayrimenkul alım–satım ve kira hukuku alanındaki uzman ekibiyle sürecinizi güvence altına alır.

1. Tapu ve İpotek İncelemesi: Riskli Başlangıç Noktası

1. Tapu Sicil Kaydı Kontrolü:

   • Tapu dairesinden edinilecek “taşınmaz kayıt örneği” ile şerh, ref’ın olup olmadığına bakılır.

2. İpotek ve Rehin Sorgulaması:

   • Banka ipotekleri veya üçüncü şahıs alacakları taşınmazı teminat olarak gösterilmişse, devir öncesi kaldırma talebi şart.

3. Hukuki İhtarname Gönderimi:

   • Satıcıdan ipotek kaldırma taahhüdü alınmadığı takdirde resmi ihtarnameyle eksiklerin tamamlanması istenir.

Bu adım, satın alma veya kira öncesi “temiz sicil” güvence raporu oluşturur.

2. Satın Alma Sözleşmesi ve Protokol Hazırlığı

• Ön Protokol Taslağı:

  • Fiyat, ödeme takvimi, teslim tarihi, tapu devri şartları netleştirilir.

• Harç ve Vergi Yükümlülükleri:

  • Tapu harcı, döner sermaye ücreti ve emlak vergisi beyanı taraflarca paylaşılır.

• Cayma Şartları ve Depozito:

  • Cayma durumunda depozitonun iade veya tazminat talepleri sözleşmede yer alır.

KONAL Hukuk avukatları, protokol maddelerini mevzuata uygun ve yatırımcının lehine kurgular.

3. Tapu Devri İşlemleri

1. Randevu ve Evrak Hazırlığı:

   • Kimlik, tapu senedi, vekaletname (varsa), harç makbuzları.

2. Noter ve Tapu Dairesi İşlemi:

   • Tarafların veya vekillerinin hazır bulunması; tescil siciline yazım.

3. İptal/Kaldırma İşlemleri:

   • Satın alma öncesi tespit edilen ipoteklerin resmi tescilden kaldırılması.

Eksiksiz evrak ve usulüne uygun devir, devri tescilin hızlı tamamlanmasını sağlar.

4. Kira Sözleşmesi Hazırlığı

• Taraf ve Taşınmaz Bilgileri:

  • Kiracı/ev sahibi kimlik, tapu bilgileri ve kira edilecek bağımsız bölüm tanımı.

• Kira Bedeli ve Artış:

  • Yıllık yasal artış oranının (%25) sözleşmede net belirtilmesi.

• Depozito ve Teminat:

  • İade şartları, gecikme cezaları ve erken fesih hükümleri.

• Bakım ve Onarım Sorumlulukları:

  • Küçük onarım kiracı, büyük onarım ev sahibi sorumluluğu olarak ayrılır.

• Süre ve Fesih:

  • Belirsiz veya belirli süreli kira; erken fesih tazminatı formülü.

Bu maddeler, kira ilişkisinin hukuki zeminde sorunsuz işlemesini sağlar.

5. Tahliye ve Uyuşmazlık Çözümü

1. Resmi İhtarname ile Tahliye Talebi:

   • Kira ödememe veya sözleşme ihlali durumunda noter aracılığıyla ihtar.

2. Tahliye Davası Açılması:

   • Asliye Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası; geçici tahliye talebi.

3. Geçici Tedbir ve Kesin Tahliye:

   • Mahkeme kararı sonrası icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye ve haciz işlemleri.

KONAL Hukuk, tahliye davalarında hız ve etkinlik önceliğiyle hareket eder.

6. Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yolları

• Arabuluculuk: Kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında hızlı çözüm imkânı.

• Tahkim: Ticari gayrimenkul sözleşmelerinde bağlayıcı tahkim maddesi.

• Uzlaşma Protokolleri: Yasal dava masrafı yerine yeniden müzakere avantajı.

Uzlaşma odaklı yaklaşım, mahkeme süresini kısaltır ve taraflar arası ilişkiyi korur.

7. Pratik İpuçları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Eksiksiz İmza ve Onay: Tüm evrak ve sözleşmeler noter onaylı veya avukat denetimli olmalı.

• Periyodik Hukuki Denetim: Özellikle ticari kiralarda yıllık inceleme ve güncellemeler yapılmalı.

• Zaman Yönetimi: Tahliye ve itiraz sürelerini kaçırmamak için profesyonel takvim takibi.

• Harita ve İmar Durumu Kontrolü: Belediyeden alınacak imar planı ve yapı kullanma izin belgesi incelemesi.

Sonuç

Şişli’de gayrimenkul alım–satım ve kira sözleşmelerindeki hukuki riskleri en aza indirmek için KONAL Hukuk & Avukatlık Bürosu’nun uzman ekibiyle çalışın. Tapu incelemesinden tahliye davalarına, ipotek kaldırmadan kira yönetimine kadar her aşamada yanınızdayız. Yatırımınızı ve konut haklarınızı güvence altına almak için hemen bizi arayın!