Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Avukatı ve Sunduğumuz Hizmetler

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mal varlıkları ile ilgili tüm hukuki işlemleri düzenleyen geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Konal Hukuk olarak, gayrimenkul alım-satım süreçlerinden kira anlaşmalarına, tapu işlemlerinden imar uyuşmazlıklarına kadar tüm gayrimenkul hukuku alanlarında uzmanlaşmış avukatlarımızla hizmet vermekteyiz.

Gayrimenkul avukatı olarak, taşınmazlarla ilgili hukuki uyuşmazlıkların çözümünde ve mülkiyetin güvence altına alınmasında kritik rol oynuyoruz. Özellikle gayrimenkul yatırımlarında riskleri minimize etmek, mülk sahiplerinin haklarını korumak ve güvenli bir gayrimenkul işlemi gerçekleştirmek için profesyonel hukuki destek sağlıyoruz.

Gayrimenkul Hukuku Alanındaki Hizmetlerimiz

Gayrimenkul işlemlerinizde ve uyuşmazlıklarınızda sunduğumuz kapsamlı hizmetler:

• Gayrimenkul Alım-Satım Danışmanlığı: Satın alma öncesi hukuki inceleme, tapu ve imar durumu kontrolü
• Kira Sözleşmeleri: Kiracı ve mal sahibi için güvence sağlayan detaylı sözleşmelerin hazırlanması
• Tapu İşlemleri: Tapu devir, tescil, terkin ve şerh işlemlerinin yürütülmesi
• Kat Mülkiyeti: Kat mülkiyeti tesisi, toplu yapı yönetimi ve ortak alan uyuşmazlıkları
• İnşaat Sözleşmeleri: Kat karşılığı inşaat, anahtar teslim ve müteahhitlik sözleşmeleri
• İmar Hukuku: İmar planı değişiklikleri, yapı ruhsatları ve imar uyuşmazlıkları
• Gayrimenkul Davaları: Tapu iptali, tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları
• Kamulaştırma: Kamulaştırma işlemleri ve bedel artırım davaları
• Yabancılara Gayrimenkul Satışı: Yabancı uyruklu kişilere gayrimenkul satışında hukuki danışmanlık

Gayrimenkul Hukukunun Temel Alanları ve Hukuki Çözümler

Gayrimenkul Alım-Satım İşlemleri

Taşınmaz alım-satımında dikkat edilmesi gereken hukuki konular:

• Tapu İncelemesi: Taşınmazın tapu kaydı üzerindeki şerh, beyan ve ipoteklerin incelenmesi
• Resmi Senet Hazırlığı: Tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen resmi senedin hazırlanması
• Ödeme Güvenliği: Satış bedelinin güvenli şekilde transfer edilmesi için hukuki çözümler
• Tapu Devir İşlemleri: Tapu müdürlüğündeki devir işlemlerinin yürütülmesi
• Vergi ve Harçlar: Alım-satım vergisi, tapu harcı ve diğer masrafların doğru hesaplanması
• Yabancılık Unsuru: Yabancıların gayrimenkul ediniminde özel izin ve sınırlamalar

Kira Hukuku ve Uyuşmazlıklar

Kiracı ve mal sahibi ilişkilerinde yaşanan hukuki sorunlar:

• Kira Sözleşmeleri: Detaylı ve koruyucu hükümler içeren kira sözleşmelerinin hazırlanması
• Kira Artışları: Yasal sınırlar dahilinde kira artış oranlarının belirlenmesi
• Tahliye Davaları: Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye süreçleri
• Kira Alacakları: Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için hukuki işlemler
• Kiralanan Taşınmazın Bakımı: Kiracı ve mal sahibinin bakım yükümlülükleri
• Depozito Uyuşmazlıkları: Kira sonunda depozitonun iadesi konusundaki anlaşmazlıklar

İnşaat ve Müteahhitlik Hukuku

Gayrimenkul geliştirme ve inşaat projelerinde hukuki destek:

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa sahibi ve müteahhit arasındaki hak ve yükümlülükler
• Yapı Ruhsatları: İnşaat izinleri ve yapı ruhsatlarının alınması süreçleri
• İş Programı ve Teslim: İnşaatın zamanında ve projeye uygun tamamlanması
• İnşaat Kusurları: Eksik ve hatalı imalatlar için hukuki çözümler
• Müteahhit İflası: Müteahhidin iflas etmesi durumunda hak sahiplerinin korunması
• Daire Teslimleri: Yeni konut teslimleri ve teslim sonrası süreçler

İmar Hukuku ve Planlama

İmar düzenlemeleri ve planlamadan kaynaklanan hukuki konular:

• İmar Planları: İmar planı değişiklikleri ve itirazlar
• İmar Barışı: İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınması
• Kentsel Dönüşüm: Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreçleri
• İmar Çapı: Parsellerin imar durumu ve yapılaşma koşulları
• Kaçak Yapılar: İmara aykırı yapılar ve yasal sonuçları
• İmar Hakkı Transferi: İmar haklarının başka parsellere aktarılması

Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Çözüm Süreçleri

Gayrimenkul Davalarında Hukuki Temsil

Taşınmaz uyuşmazlıklarında profesyonel dava yönetimi:

• Tapu İptal ve Tescil Davaları: Haksız tapu kayıtlarının iptali ve gerçek hak sahipleri adına tescil
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu): Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi ve paylaşım
• Kadastro Davaları: Kadastro tespitlerine itiraz ve sınır anlaşmazlıkları
• Ecrimisil Davaları: Taşınmazın haksız kullanımından doğan tazminat talepleri
• Geçit Hakkı: Kamuya ait yola çıkışı olmayan taşınmazlar için geçit hakkı talepleri
• Komşuluk Hukuku: Komşular arası sınır, manzara ve gürültü uyuşmazlıkları

Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yöntemleri

Dava dışı çözüm yolları ve arabuluculuk süreçleri:

• Arabuluculuk: Gayrimenkul uyuşmazlıklarında gönüllü arabuluculuk
• Uzlaşma Görüşmeleri: Taraflar arasında profesyonel müzakere yönetimi
• Sulh Anlaşmaları: Uyuşmazlığı sona erdiren sulh anlaşmalarının hazırlanması
• Hakem Heyetleri: Tüketici hakem heyetleri nezdinde gayrimenkul uyuşmazlıkları
• Tahkim: Özellikle ticari gayrimenkul projelerinde tahkim yoluyla çözüm
• Bilirkişi İncelemesi: Uzman bilirkişiler aracılığıyla teknik değerlendirme

Özel Durumlarda Gayrimenkul Hukuku

Yabancıların Gayrimenkul Edinimi

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'de gayrimenkul satın alması:

• Yasal Sınırlamalar: Yabancıların gayrimenkul edinimindeki sınırlamalar ve yasaklar
• Askeri Bölgeler: Askeri ve stratejik bölgelerde yabancı alımlarına ilişkin özel düzenlemeler
• İzin Süreçleri: Askeri makamlardan ve valiliklerden alınması gereken izinler
• Vatandaşlık Hakkı: Gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığı edinimi
• Vergisel Boyut: Yabancıların taşınmaz ediniminde vergi yükümlülükleri
• Miras Hukuku: Yabancıların sahip olduğu gayrimenkullerin miras yoluyla intikali

Kentsel Dönüşüm ve Hak Sahipliği

Kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki haklar:

• Riskli Yapı Tespiti: Riskli yapı tespiti ve itiraz süreçleri
• Hak Sahipliği: Kentsel dönüşümde malik, kiracı ve işyeri sahiplerinin hakları
• Kira Yardımı: Kentsel dönüşüm sürecinde sunulan kira yardımı imkanları
• Anlaşma Şartları: Yüklenici firma ile yapılacak anlaşmalarda dikkat edilecek hususlar
• Proje Takibi: Kentsel dönüşüm projelerinin hukuki takibi ve denetimi
• Dönüşüm Sonrası Haklar: Yeni yapılan binalarda hak sahiplerinin hakları ve yükümlülükleri

Ticari Gayrimenkul İşlemleri

İşyeri, ofis ve ticari alanlarla ilgili özel hukuki konular:

• Ticari Kira Sözleşmeleri: İşyeri kira sözleşmelerinin özel hükümleri
• AVM Kiralama: Alışveriş merkezlerindeki mağazaların kiralanmasına ilişkin hukuki düzenlemeler
• Hasılat Kirası: Ciro üzerinden kira ödemeli sözleşmeler
• Franchise Lokasyonları: Franchise sisteminde gayrimenkul kiralama stratejileri
• Ticari Gayrimenkul Yatırımları: Yatırım amaçlı ticari gayrimenkul ediniminde hukuki danışmanlık
• Tahsis Süreci: Kamu taşınmazlarının özel sektöre tahsisi ve kiralanması

Sık Sorulan Sorular

Satın Almak İstediğim Gayrimenkulün Hukuki Durumunu Nasıl İnceleyebilirim?

Bir gayrimenkul satın almadan önce, mutlaka kapsamlı bir hukuki inceleme (due diligence) yapılmalıdır. Bu inceleme şunları kapsamalıdır:

1. Tapu Kaydı İncelemesi: Tapu sicil müdürlüğünden alınacak tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz, şerh, beyan gibi kısıtlayıcı unsurların varlığının kontrol edilmesi
2. İmar Durumu Kontrolü: Belediyeden alınacak imar durum belgesi ile taşınmazın imar planındaki konumu ve yapılaşma koşullarının incelenmesi
3. Belediye Kayıtları: İmara aykırı yapılaşma, yıkım kararı veya ruhsat iptali olup olmadığının kontrolü
4. Vergi Borcu Sorgulaması: Taşınmaza ait ödenmemiş emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kontrolü
5. Kat İrtifakı/Mülkiyeti Kontrolü: Projenin kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunun incelenmesi
6. Site Yönetim Planı: Toplu yapılarda site yönetim planının ve ortak giderlere katılım koşullarının incelenmesi

Bu inceleme, gayrimenkul işlemlerinde uzmanlaşmış bir avukat tarafından yapılmalıdır. Konal Hukuk olarak, satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün kapsamlı hukuki incelemesini yaparak, olası riskleri önceden tespit ediyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsanın belirli bir pay karşılığında müteahhide verildiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken hususlar:

1. Paylaşım Oranı: Arsa sahibi ve müteahhit arasındaki paylaşım oranının net bir şekilde belirlenmesi
2. Bağımsız Bölümlerin Belirlenmesi: Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağının açıkça belirtilmesi
3. İnşaat Süresi: İnşaatın başlama ve bitiş tarihlerinin kesin olarak belirlenmesi
4. Gecikme Cezaları: İnşaatın gecikmesi durumunda uygulanacak cezai şartların belirlenmesi
5. Teknik Şartname: İnşaatın kalitesi, kullanılacak malzemeler ve teknik özelliklerin detaylandırılması
6. Tapu Devri: Müteahhide verilecek arsa paylarının hangi aşamada devredileceğinin kararlaştırılması
7. Teminatlar: Müteahhidin sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmesi için alınacak teminatlar
8. Fesih Koşulları: Sözleşmenin hangi durumlarda feshedilebileceğinin belirlenmesi

Bu sözleşmelerin, mutlaka gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukat tarafından hazırlanması veya incelenmesi gerekmektedir.

Gayrimenkulle İlgili Bir Davada Zamanaşımı Süreleri Nelerdir?

Gayrimenkul davalarında farklı zamanaşımı süreleri uygulanmaktadır:

1. Tapu İptal ve Tescil Davaları: Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin davalarda genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak, tapu sicilinin tutulmasından devletin sorumluluğuna ilişkin tazminat davaları için zamanaşımı süresi 2 yıldır.
2. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Taşınmazın haksız işgali nedeniyle açılacak ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır.
3. Kira Sözleşmelerinden Doğan Davalar: Kira bedelinin tahsili için açılacak davalarda zamanaşımı süresi 5 yıldır.
4. Komşuluk Hukukundan Doğan Davalar: Komşuluk hukukundan kaynaklanan davalar için zamanaşımı süresi 2 yıldır.
5. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan Doğan Davalar: Ortak giderlerin tahsili için açılacak davalarda zamanaşımı süresi 5 yıldır.
6. Müteahhitlik Sözleşmelerinden Doğan Davalar: İnşaattaki ayıplar için, teslimden itibaren 5 yıl içinde dava açılabilir.

Zamanaşımı sürelerinin hesaplanması ve uygulanması karmaşık olabilir, bu nedenle hak kaybına uğramamak için bir gayrimenkul avukatına danışmanız önemlidir.

Neden Konal Hukuk?

Gayrimenkul hukuku alanında bizi tercih etmeniz için nedenler:

• Uzmanlık ve Deneyim: Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış, deneyimli avukat kadromuz
• Kapsamlı Hizmet: Gayrimenkul işlemlerinin her aşamasında bütüncül hukuki destek
• Risk Analizi: Olası hukuki riskleri önceden tespit eden proaktif yaklaşım
• Güncel Mevzuat Bilgisi: Sürekli değişen gayrimenkul ve imar mevzuatını yakından takip
• Yerel Bilgi Avantajı: İstanbul ve Kocaeli bölgelerindeki tapu, belediye ve imar müdürlükleri konusunda deneyim
• Hızlı Müdahale: Gayrimenkul işlemlerinde ve acil durumlarda hızlı hukuki müdahale
• Şeffaf İletişim: Süreçler ve maliyetler hakkında açık ve net bilgilendirme

Hizmet Bölgelerimiz

Konal Hukuk olarak İstanbul'un tüm ilçeleri (Mecdiyeköy, Şişli, Sancaktepe, Arnavutköy, Sultanbeyli, Sultangazi, Tuzla) ve Kocaeli'de (Gebze, Hadımköy) gayrimenkul hukuku alanında profesyonel hizmet vermekteyiz.

Gayrimenkul işlemlerinizde hukuki güvence ve profesyonel danışmanlık için Konal Hukuk yanınızda. Taşınmaz alım-satım, kira uyuşmazlıkları, inşaat sözleşmeleri ve gayrimenkul davalarında uzman desteği almak için bizimle iletişime geçin.