Kira Sözleşmesi Bitmeden Tahliye Mümkün mü? İş Yeri Kiraları Rehberi

Kira Sözleşmesi Bitmeden Tahliye Seçenekleri

“Kira sözleşmesi bitmeden tahliye mümkün mü?” sorusu, özellikle iş yeri kiralarında sıkça gündeme gelen bir hukuki meseledir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat, belirli durumlarda kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesine ve tahliyeye imkân tanımaktadır.

Kira Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. İş yeri kiraları ise özel olarak 339-356. maddeler arasında ele alınmıştır. Bu sözleşmeler, temel olarak:

Belirli süreli kira sözleşmeleri: Başlangıç ve bitiş tarihi belirli olan sözleşmeler
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri: Süre belirtilmeden yapılan ve feshedilene kadar devam eden sözleşmeler

olarak ikiye ayrılır.

Kiracının Kira Sözleşmesini Erken Sonlandırma Yolları

Kiracı, aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesini süresinden önce sonlandırabilir:

1. Karşılıklı Anlaşma İle Tahliye

Yasal dayanak: Sözleşme özgürlüğü ilkesi (TBK md. 26)
Koşullar: Tarafların karşılıklı anlaşması yeterlidir.
Prosedür:
- Yazılı tahliye protokolü hazırlanması
- Tahliye tarihinin belirlenmesi
- Tazminat veya cezai şart konularında anlaşma yapılması

2. Önemli Sebeple Olağanüstü Fesih

Yasal dayanak: TBK md. 331
Koşullar: Dürüstlük kuralına göre sözleşmeyi sürdürmesi beklenemeyecek önemli sebeplerin varlığı
Örnek sebepler:
- İş yerinin fiziki durumunun ciddi şekilde bozulması
- Ekonomik kriz, iflas durumu
- Hastalık veya taşınma zorunluluğu
- Bulunduğu bölgede yaşanan doğal afet
Prosedür: Yasal fesih bildirim sürelerine uyarak fesih ihbarında bulunmak

3. Kiralananın Ayıplı Olması Nedeniyle Fesih

Yasal dayanak: TBK md. 304-306
Koşullar:
- Kiralananın önemli ayıplarla teslim edilmesi
- Kiralananda sonradan önemli ayıpların ortaya çıkması
- Taahhüt edilen özelliklerin bulunmaması
Prosedür:
- Ayıbın giderilmesi için uygun süre verilmesi
- Süre sonunda ayıp giderilmezse fesih ihbarında bulunulması

Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Erken Sonlandırma Yolları

Kiraya veren, aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesini süresinden önce sonlandırabilir:

1. Kiracının İki Haklı İhtar Alması Nedeniyle Tahliye (Temerrüt)

Yasal dayanak: TBK md. 352
Koşullar:
- Kiracının bir yıl içinde kira bedelini ödemede iki kez temerrüde düşmesi
- Her seferinde yazılı ihtar çekilmiş olması
Prosedür:
- Kiracıya noter aracılığıyla ihtar çekilmesi
- Kiracının 30 gün içinde borcunu ödememesi
- İkinci ihtardan sonra dava açılması

2. Kiracının Kiralanana Özen Gösterme Borcuna Aykırı Davranması

Yasal dayanak: TBK md. 316
Koşullar:
- Kiracının kiralanana zarar vermesi
- Komşuları rahatsız edecek davranışlarda bulunması
- Kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması
Prosedür:
- Yazılı ihtar çekilmesi
- Aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi
- Aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedilmesi

3. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Yasal dayanak: TBK md. 350/e
Koşullar:
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olması
- Bu işlerin kiralananda kiracı kalmaya devam ettiği sürece yapılmasının mümkün olmaması
Prosedür:
- Kiraya verenin bu amaçla dava açması
- İnşaat ruhsatının alınmış olması
- Tahliyeden sonra 3 ay içinde inşaata başlanması

İş Yeri Kiralarına Özgü Tahliye Sebepleri

İş yeri kiraları için özel olarak düzenlenen tahliye sebepleri:

1. Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Yasal dayanak: TBK md. 350/d
Koşullar:
- Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için iş yeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu
Kısıtlamalar:
- Kiralananı sonradan edinen kişiler için en az 3 yıl geçmesi gerekir
- Tahliyeden sonra 3 yıl boyunca ihtiyaç amacı dışında kullanılamaz

2. Yeni Malik Nedeniyle Tahliye

Yasal dayanak: TBK md. 351
Koşullar:
- Kiralananın el değiştirmesi (satış, bağış vb.)
- Yeni malikin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için iş yeri ihtiyacı
Prosedür:
- Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim
- Bildirimden itibaren 6 ay sonra dava açılabilmesi

Kira Sözleşmesi Bitmeden Tahliyede Tazminat Sorumluluğu

Sözleşmeyi erken sonlandıran tarafın tazminat sorumluluğu:

Kiracının Sorumluluğu

Sözleşmede cezai şart varsa: Belirlenen cezai şartı ödemekle yükümlüdür.
Cezai şart yoksa: Kiraya verenin uğradığı gerçek zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Haklı sebeple fesihte: Önemli sebep kiracıdan kaynaklanmıyorsa tazminat sorumluluğu azalabilir veya kalkabilir.

Kiraya Verenin Sorumluluğu

Haksız tahliye: Kiraya verenin haksız tahliye istemesi durumunda kiracının uğradığı zararları tazmin etmesi gerekir.
Yeni malik taahhüdü: Tahliye taahhüdüne rağmen tahliye etmezse, kiracının 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat hakkı doğar.
İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası kullanmama: İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası 3 yıl boyunca amaç dışı kullanırsa tazminat sorumluluğu doğar.

Erken Tahliyede İzlenecek Hukuki Prosedür

Kira sözleşmesi bitmeden tahliye için izlenecek yol:

Anlaşmalı Tahliye İçin:

Tahliye protokolü hazırlanması: Tarafların hak ve yükümlülüklerini içeren detaylı bir protokol
Protokolün imzalanması: Tarafların ve varsa tanıkların imzalaması
Kiralanın boşaltılması: Belirlenen tarihte kiralanın boşaltılması
Kiralananın teslimi: Teslim tutanağı ile kiralananın teslim edilmesi

Dava Yoluyla Tahliye İçin:

İhtarname gönderilmesi: Gerekli durumlarda noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi
Arabuluculuk aşaması: Ticari davalar için dava şartı arabuluculuk prosedürünün işletilmesi
Dava açılması: Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılması
Yargılama süreci: Delillerin sunulması ve değerlendirilmesi
Karar ve tahliye: Mahkeme kararı sonrası tahliye işleminin gerçekleştirilmesi

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Tahliye sorunlarını önlemek için kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken noktalar:

Erken tahliye koşulları: Hangi durumlarda erken tahliye yapılabileceği ve sonuçlarının belirlenmesi
Cezai şart: Erken tahliye durumunda ödenecek cezai şartın makul bir şekilde belirlenmesi
Bildirim süreleri: Fesih bildirimlerinin ne kadar süre önceden yapılacağının belirlenmesi
Alt kiralama koşulları: Alt kiralama yapılıp yapılamayacağının ve koşullarının belirlenmesi
Tahliye taahhüdü: Gerekiyorsa noter onaylı tahliye taahhüdü alınması

Sonuç: Tahliye Süreçlerinde Hukuki Destek Önemi

Kira sözleşmesi bitmeden tahliye, belirli koşullar altında mümkün olmakla birlikte, karmaşık hukuki prosedürleri içerir. Hem kiracılar hem de kiraya verenler için, sözleşme aşamasında alınacak önlemler ve uyuşmazlık durumunda profesyonel hukuki destek almak, mağduriyet yaşanmaması açısından büyük önem taşır.

Tahliye süreçleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini iyi bilmesini, yasal prosedürlere uymasını ve gerekli belgeleri düzgün şekilde hazırlamasını gerektirir. Bu nedenle, özellikle iş yeri kiraları gibi ekonomik değeri yüksek sözleşmelerde, bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek alınması tavsiye edilir.