Kira Sözleşmesi Bitmeden Tahliye Mümkün mü? İş Yeri Kiraları Rehberi
Kira Sözleşmesi Bitmeden Tahliye Seçenekleri
“Kira sözleşmesi bitmeden tahliye mümkün mü?” sorusu, özellikle iş yeri kiralarında sıkça gündeme gelen bir hukuki meseledir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat, belirli durumlarda kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesine ve tahliyeye imkân tanımaktadır.
Kira Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. İş yeri kiraları ise özel olarak 339-356. maddeler arasında ele alınmıştır. Bu sözleşmeler, temel olarak:
- Belirli süreli kira sözleşmeleri: Başlangıç ve bitiş tarihi belirli olan sözleşmeler
- Belirsiz süreli kira sözleşmeleri: Süre belirtilmeden yapılan ve feshedilene kadar devam eden sözleşmeler
olarak ikiye ayrılır.
Kiracının Kira Sözleşmesini Erken Sonlandırma Yolları
Kiracı, aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesini süresinden önce sonlandırabilir:
1. Karşılıklı Anlaşma İle Tahliye
- Yasal dayanak: Sözleşme özgürlüğü ilkesi (TBK md. 26)
- Koşullar: Tarafların karşılıklı anlaşması yeterlidir.
- Prosedür:
- Yazılı tahliye protokolü hazırlanması
- Tahliye tarihinin belirlenmesi
- Tazminat veya cezai şart konularında anlaşma yapılması
2. Önemli Sebeple Olağanüstü Fesih
- Yasal dayanak: TBK md. 331
- Koşullar: Dürüstlük kuralına göre sözleşmeyi sürdürmesi beklenemeyecek önemli sebeplerin varlığı
- Örnek sebepler:
- İş yerinin fiziki durumunun ciddi şekilde bozulması
- Ekonomik kriz, iflas durumu
- Hastalık veya taşınma zorunluluğu
- Bulunduğu bölgede yaşanan doğal afet
- Prosedür: Yasal fesih bildirim sürelerine uyarak fesih ihbarında bulunmak
3. Kiralananın Ayıplı Olması Nedeniyle Fesih
- Yasal dayanak: TBK md. 304-306
- Koşullar:
- Kiralananın önemli ayıplarla teslim edilmesi
- Kiralananda sonradan önemli ayıpların ortaya çıkması
- Taahhüt edilen özelliklerin bulunmaması
- Prosedür:
- Ayıbın giderilmesi için uygun süre verilmesi
- Süre sonunda ayıp giderilmezse fesih ihbarında bulunulması
Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Erken Sonlandırma Yolları
Kiraya veren, aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesini süresinden önce sonlandırabilir:
1. Kiracının İki Haklı İhtar Alması Nedeniyle Tahliye (Temerrüt)
- Yasal dayanak: TBK md. 352
- Koşullar:
- Kiracının bir yıl içinde kira bedelini ödemede iki kez temerrüde düşmesi
- Her seferinde yazılı ihtar çekilmiş olması
- Prosedür:
- Kiracıya noter aracılığıyla ihtar çekilmesi
- Kiracının 30 gün içinde borcunu ödememesi
- İkinci ihtardan sonra dava açılması
2. Kiracının Kiralanana Özen Gösterme Borcuna Aykırı Davranması
- Yasal dayanak: TBK md. 316
- Koşullar:
- Kiracının kiralanana zarar vermesi
- Komşuları rahatsız edecek davranışlarda bulunması
- Kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması
- Prosedür:
- Yazılı ihtar çekilmesi
- Aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi
- Aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedilmesi
3. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
- Yasal dayanak: TBK md. 350/e
- Koşullar:
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olması
- Bu işlerin kiralananda kiracı kalmaya devam ettiği sürece yapılmasının mümkün olmaması
- Prosedür:
- Kiraya verenin bu amaçla dava açması
- İnşaat ruhsatının alınmış olması
- Tahliyeden sonra 3 ay içinde inşaata başlanması
İş Yeri Kiralarına Özgü Tahliye Sebepleri
İş yeri kiraları için özel olarak düzenlenen tahliye sebepleri:
1. Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
- Yasal dayanak: TBK md. 350/d
- Koşullar:
- Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için iş yeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu
- Kısıtlamalar:
- Kiralananı sonradan edinen kişiler için en az 3 yıl geçmesi gerekir
- Tahliyeden sonra 3 yıl boyunca ihtiyaç amacı dışında kullanılamaz
2. Yeni Malik Nedeniyle Tahliye
- Yasal dayanak: TBK md. 351
- Koşullar:
- Kiralananın el değiştirmesi (satış, bağış vb.)
- Yeni malikin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için iş yeri ihtiyacı
- Prosedür:
- Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim
- Bildirimden itibaren 6 ay sonra dava açılabilmesi
Kira Sözleşmesi Bitmeden Tahliyede Tazminat Sorumluluğu
Sözleşmeyi erken sonlandıran tarafın tazminat sorumluluğu:
Kiracının Sorumluluğu
- Sözleşmede cezai şart varsa: Belirlenen cezai şartı ödemekle yükümlüdür.
- Cezai şart yoksa: Kiraya verenin uğradığı gerçek zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
- Haklı sebeple fesihte: Önemli sebep kiracıdan kaynaklanmıyorsa tazminat sorumluluğu azalabilir veya kalkabilir.
Kiraya Verenin Sorumluluğu
- Haksız tahliye: Kiraya verenin haksız tahliye istemesi durumunda kiracının uğradığı zararları tazmin etmesi gerekir.
- Yeni malik taahhüdü: Tahliye taahhüdüne rağmen tahliye etmezse, kiracının 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat hakkı doğar.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası kullanmama: İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası 3 yıl boyunca amaç dışı kullanırsa tazminat sorumluluğu doğar.
Erken Tahliyede İzlenecek Hukuki Prosedür
Kira sözleşmesi bitmeden tahliye için izlenecek yol:
Anlaşmalı Tahliye İçin:
- Tahliye protokolü hazırlanması: Tarafların hak ve yükümlülüklerini içeren detaylı bir protokol
- Protokolün imzalanması: Tarafların ve varsa tanıkların imzalaması
- Kiralanın boşaltılması: Belirlenen tarihte kiralanın boşaltılması
- Kiralananın teslimi: Teslim tutanağı ile kiralananın teslim edilmesi
Dava Yoluyla Tahliye İçin:
- İhtarname gönderilmesi: Gerekli durumlarda noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi
- Arabuluculuk aşaması: Ticari davalar için dava şartı arabuluculuk prosedürünün işletilmesi
- Dava açılması: Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılması
- Yargılama süreci: Delillerin sunulması ve değerlendirilmesi
- Karar ve tahliye: Mahkeme kararı sonrası tahliye işleminin gerçekleştirilmesi
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Tahliye sorunlarını önlemek için kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken noktalar:
- Erken tahliye koşulları: Hangi durumlarda erken tahliye yapılabileceği ve sonuçlarının belirlenmesi
- Cezai şart: Erken tahliye durumunda ödenecek cezai şartın makul bir şekilde belirlenmesi
- Bildirim süreleri: Fesih bildirimlerinin ne kadar süre önceden yapılacağının belirlenmesi
- Alt kiralama koşulları: Alt kiralama yapılıp yapılamayacağının ve koşullarının belirlenmesi
- Tahliye taahhüdü: Gerekiyorsa noter onaylı tahliye taahhüdü alınması
Sonuç: Tahliye Süreçlerinde Hukuki Destek Önemi
Kira sözleşmesi bitmeden tahliye, belirli koşullar altında mümkün olmakla birlikte, karmaşık hukuki prosedürleri içerir. Hem kiracılar hem de kiraya verenler için, sözleşme aşamasında alınacak önlemler ve uyuşmazlık durumunda profesyonel hukuki destek almak, mağduriyet yaşanmaması açısından büyük önem taşır.
Tahliye süreçleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini iyi bilmesini, yasal prosedürlere uymasını ve gerekli belgeleri düzgün şekilde hazırlamasını gerektirir. Bu nedenle, özellikle iş yeri kiraları gibi ekonomik değeri yüksek sözleşmelerde, bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek alınması tavsiye edilir.
